O que é amortização?
Amortização é o processo de pagamento gradual de uma dívida por meio de prestações periódicas. Cada parcela de um financiamento é composta por duas partes: a amortização do principal (que reduz o saldo devedor) e os juros cobrados sobre o saldo restante. A forma como essas duas partes são calculadas define o sistema de amortização utilizado.
No Brasil, os dois sistemas mais comuns em financiamentos imobiliários e empréstimos bancários são a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização). Cada um tem vantagens e desvantagens que impactam o valor das parcelas e o custo total do financiamento.
Tabela SAC
No Sistema de Amortização Constante, a parcela de amortização do principal é fixa em todos os meses. Como os juros incidem sobre o saldo devedor — que diminui a cada mês — as prestações começam mais altas e vão caindo ao longo do tempo. Isso significa que o esforço financeiro é maior no início do contrato, mas diminui progressivamente.
O SAC é muito utilizado em financiamentos imobiliários no Brasil, especialmente nos contratos com a Caixa Econômica Federal. A principal vantagem é que o custo total de juros é menor em comparação com o sistema Price, já que o saldo devedor é reduzido mais rapidamente.
Tabela Price
Na Tabela Price, todas as prestações têm o mesmo valor nominal do início ao fim do contrato. Internamente, porém, a composição muda: no início, a maior parte da parcela corresponde a juros; com o passar do tempo, a proporção se inverte e a amortização do principal passa a dominar.
Esse sistema é amplamente usado em financiamentos de veículos, crédito consignado e empréstimos pessoais. A previsibilidade da parcela fixa facilita o planejamento orçamentário, mas o custo total tende a ser maior que no SAC, já que o saldo devedor demora mais para cair.
SAC vs Price: qual escolher?
A escolha depende do seu perfil financeiro. Se você tem renda confortável e quer pagar menos juros no total, o SAC é geralmente a melhor opção. Se precisa de parcelas mais acessíveis no início ou prefere previsibilidade, o Price pode ser mais adequado.
Use o simulador acima para comparar os dois sistemas com os valores do seu financiamento. Analise o valor da primeira e da última parcela, o total de juros pagos e o custo efetivo total antes de tomar sua decisão.
Estratégias de Amortização Extra
Além das parcelas regulares, existem formas de acelerar o pagamento do financiamento e economizar milhares de reais em juros. O simulador acima permite testar as estratégias mais comuns:
13º salário
Trabalhadores com carteira assinada recebem um salário extra no final do ano. Destinar esse valor — total ou parcialmente — para amortizar o financiamento é uma das estratégias mais populares. Em um financiamento de 30 anos, usar o 13º anualmente pode reduzir o prazo em vários anos.
FGTS a cada 2 anos
Quem tem financiamento pelo SFH pode usar o saldo do FGTS a cada 2 anos para amortizar o saldo devedor. Essa é uma estratégia poderosa, especialmente para quem tem tempo de contribuição acumulado.
Reduzir prazo vs reduzir parcela
Ao fazer amortizações extras, você pode escolher entre diminuir o número de parcelas restantes (mantendo o valor) ou reduzir o valor das parcelas futuras (mantendo o prazo). Reduzir o prazo gera maior economia total em juros, enquanto reduzir a parcela dá mais folga no orçamento mensal.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, pois a amortização é constante. No Price as parcelas são fixas, mas você paga mais juros no total.
É possível amortizar um financiamento antecipadamente?
Sim. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o devedor pode quitar ou amortizar parcelas antecipadamente com redução proporcional dos juros.
Qual sistema é mais vantajoso para financiamento imobiliário?
Depende do seu perfil. O SAC tem custo total menor, mas exige renda maior no início. O Price facilita a aprovação de crédito por ter parcela inicial menor.
O simulador considera correção pela TR?
Este simulador usa a taxa de juros informada. Para incluir a TR, some a variação estimada à taxa mensal antes de simular.
Vale a pena usar o 13º salário para amortizar o financiamento?
Na maioria dos casos, sim. Usar o 13º para amortizar antecipadamente pode reduzir significativamente o prazo e o total de juros pagos. Use a seção "Estratégias de Amortização" do simulador para comparar o impacto.
É melhor reduzir o prazo ou a parcela ao amortizar?
Reduzir o prazo geralmente economiza mais juros no total, pois o saldo devedor cai mais rápido. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. Simule ambas as opções para ver qual faz mais sentido para você.