Como funciona o reajuste de aluguel
Todo contrato de aluguel residencial no Brasil tem cláusula de reajuste anual. A cada 12 meses, o valor é atualizado pela variação acumulada de um índice de inflação — normalmente IGP-M, IPCA ou, mais recentemente, IVAR. A fórmula é simples: pega-se o aluguel atual e multiplica pelo fator de reajuste (1 + índice/100).
Por exemplo: aluguel de R$2.000 com IGP-M acumulado de 4,5% vira R$2.000 × 1,045 = R$2.090. O inquilino passa a pagar R$2.090 por mais 12 meses, até o próximo reajuste.
Os principais índices
IGP-M (FGV)
O mais tradicional. É composto por 60% de preços no atacado (IPA), 30% de preços ao consumidor (IPC) e 10% de custo da construção (INCC). Como carrega muito atacado, é sensível ao câmbio e a choques de commodities, o que o torna volátil. Foi o "vilão" dos inquilinos em 2020-2021 quando chegou a acumular mais de 30% em 12 meses.
IPCA (IBGE)
A inflação oficial do Brasil. Mede a variação de preços de uma cesta de consumo de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos nas principais regiões metropolitanas. Mais estável que o IGP-M e tem sido o índice preferido em contratos recentes.
INPC (IBGE)
Similar ao IPCA, mas mede a inflação para famílias com renda de até 5 salários mínimos. Cesta mais pesada em alimentação e menos em serviços. Costuma ficar próximo do IPCA.
IGP-DI (FGV)
Mesma metodologia do IGP-M, mas com período de coleta diferente (do dia 1 ao último dia do mês, contra dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência no IGP-M). Na prática, os dois andam muito parecidos.
IVAR (FGV)
Criado em 2022 especificamente para contratos de aluguel residencial. Baseia-se em contratos reais de locação nas principais capitais, refletindo melhor o comportamento do mercado imobiliário do que índices de inflação genéricos. Ainda em adoção gradual.
Como encontrar o índice acumulado
Você precisa do acumulado nos últimos 12 meses até o mês imediatamente anterior ao reajuste. Por exemplo, se o reajuste é em junho, você pega o IGP-M acumulado de junho do ano anterior até maio do ano atual.
- IGP-M, IGP-DI, IVAR: portalibre.fgv.br (FGV IBRE)
- IPCA, INPC: ibge.gov.br (seção Estatísticas → Indicadores)
- Sites como Valor, Exame e Investing publicam os valores mensalmente
Direitos do inquilino
A Lei do Inquilinato (8.245/91) estabelece que o reajuste de aluguel residencial é anual — mais que isso é proibido. Se o índice acumulado for absurdamente alto (como o IGP-M em 2021), é possível pedir revisão judicial ou negociar diretamente com o proprietário uma substituição de índice.
Em contratos longos, é comum incluir cláusula de "limite de reajuste" — por exemplo, "IGP-M, limitado ao IPCA" — que protege o inquilino contra disparadas do índice.
Perguntas Frequentes
Qual índice é mais usado para reajuste de aluguel?
Historicamente, o IGP-M foi o índice padrão, mas desde 2020-2021 muitos contratos migraram para o IPCA por causa da alta volatilidade do IGP-M. Atualmente os dois convivem, e o IVAR (criado em 2022) também ganha espaço.
IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o inquilino?
Depende do cenário. O IGP-M é mais sensível ao câmbio e preços no atacado, o que o torna imprevisível. O IPCA costuma ser mais estável. Nos últimos anos, o IPCA foi geralmente menor que o IGP-M, favorecendo o inquilino.
Onde encontro o valor atualizado do índice?
IGP-M, IGP-DI e IVAR são publicados pela FGV (portalibre.fgv.br). IPCA e INPC pelo IBGE (ibge.gov.br). Você precisa do acumulado em 12 meses até o mês-base do reajuste.
Posso negociar o índice de reajuste?
Sim. Antes de assinar o contrato, o índice é totalmente negociável. Durante a vigência, a lei do inquilinato permite renegociação a qualquer momento, mas ambas as partes precisam concordar.
E se o índice for negativo (deflação)?
Se o índice acumulado for negativo, o aluguel deve ser reduzido pelo mesmo percentual. Na prática, poucos contratos preveem explicitamente isso, mas a lógica do reajuste bidirecional se aplica.
Qual a frequência dos reajustes?
Pela Lei do Inquilinato (8.245/91), o reajuste de aluguel residencial é anual. Reajustes mais frequentes são proibidos para contratos residenciais.