Como a comparação funciona
A calculadora simula mês a mês dois cenários paralelos. No cenário de financiar, o comprador desembolsa a entrada, ITBI e custos de cartório, depois paga mensalmente parcela, seguros, tarifa administrativa, IPTU, condomínio e manutenção. No cenário de alugar, o locatário mantém o valor equivalente à entrada e aos custos iniciais investido a uma taxa de oportunidade (CDI, Selic, etc.) e paga aluguel mais seguro residencial.
O ponto-chave é o custo de oportunidade simétrico: sempre que o custo mensal de um cenário é menor que o do outro, quem pagou menos investe a diferença. Isso captura de forma honesta a vantagem de cada estratégia ao longo do tempo, sem viés estrutural.
Custos que muita gente esquece
Ao comparar aluguel com parcela de financiamento, é comum olhar apenas os dois números — mas existem diversos custos ocultos da propriedade: ITBI (2-3% do valor na compra), custos de cartório (~1%), IPTU anual, condomínio, manutenção (1-2% a.a. do valor do imóvel), seguros MIP e DFI embutidos na parcela, tarifa administrativa do banco e custos de venda (corretagem 5-6%) quando for sair do imóvel. Um aluguel só precisa cobrir, tipicamente, aluguel, seguro incêndio e IPTU quando contratualmente previsto.
Perguntas Frequentes
Alugar ou financiar: o que é melhor no Brasil?
Depende do horizonte, da taxa de juros do financiamento, da valorização esperada do imóvel e da taxa de oportunidade (quanto rende o dinheiro investido). Em cenários de juros altos e rentabilidade de renda fixa atrativa, alugar e investir a diferença costuma ser mais vantajoso no curto-médio prazo. Em horizontes longos (15-20+ anos), financiar tende a equilibrar ou superar pela acumulação de patrimônio imobiliário.
Por que considerar custo de oportunidade?
Porque o dinheiro da entrada e dos custos iniciais (ITBI, cartório) poderia estar rendendo em um CDB, Tesouro Selic ou outro investimento se você não o usasse para comprar o imóvel. Ignorar esse rendimento subestima o ganho do cenário de alugar. A calculadora aplica uma taxa de oportunidade composta mensalmente sobre todo valor que o locatário mantém investido.
Como é calculado o patrimônio líquido ao financiar?
Valor atual do imóvel (valorizado) menos saldo devedor do financiamento menos custos estimados de venda (corretagem). Se no horizonte escolhido você ainda tem dívida, isso reduz o patrimônio. Também somamos o montante investido pelo comprador nos meses em que a parcela foi menor que o aluguel (opção simétrica).
O que são ITBI e custos de cartório?
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município e varia entre 2-3% do valor do imóvel. Os custos de cartório incluem registro da escritura, do contrato de financiamento e avaliação — costumam somar cerca de 1% do valor. Esses custos são pagos à vista e reduzem o caixa disponível para investir no cenário de aluguel.
E se eu pretendo morar por 30 anos?
Aumente o horizonte para 360 meses. Em horizontes muito longos, a valorização imobiliária composta e a quitação do saldo devedor geralmente favorecem financiar, principalmente se a taxa do financiamento for próxima ou menor que a taxa de oportunidade líquida de IR.