SAC ou Price: qual sistema escolher para financiar imóvel em 2026
Os dois sistemas de amortização disponíveis nos financiamentos imobiliários brasileiros são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e o Price (Sistema Francês). Os bancos geralmente deixam a escolha por sua conta, e a decisão impacta tanto a parcela mensal quanto o total de juros pagos ao longo do contrato.
Este post compara os dois sistemas com a mesma operação — R$ 500.000 em 360 meses a 12% a.a. — e mostra, com os números, em que cenário cada um faz sentido. Os mesmos valores podem ser reproduzidos no nosso simulador de amortização e no simulador de financiamento.
Como cada sistema funciona
No SAC, o valor da amortização é constante: você divide o saldo financiado pelo número de meses e paga essa parcela de amortização todo mês. O juros é calculado sobre o saldo devedor remanescente — que cai a cada parcela. Resultado: parcela alta no início, decrescente ao longo do tempo.
No Price, a parcela é fixa do início ao fim. A matemática é a fórmula
PMT clássica: P × i × (1+i)n / ((1+i)n − 1). Os
primeiros meses pagam quase só juros; à medida que o saldo cai, a parcela passa a
amortizar mais. Resultado: parcela igual, mas você demora a reduzir o saldo.
Comparativo: R$ 500.000 em 360 meses a 12% a.a.
Para tornar a comparação concreta, vamos simular um financiamento típico do SFH: R$ 500.000 financiados, prazo de 30 anos, juros nominais de 12% a.a. (equivalente a 0,9489% a.m.).
| Indicador | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcela inicial | R$ 6.133,29 | R$ 4.908,22 |
| Parcela final (mês 360) | R$ 1.402,07 | R$ 4.908,22 |
| Amortização mensal | R$ 1.388,89 (fixa) | variável (cresce a cada mês) |
| Juros totais pagos | R$ 856.363,56 | R$ 1.266.960,19 |
| Total pago | R$ 1.356.363,56 | R$ 1.766.960,19 |
A diferença em juros totais é de aproximadamente R$ 410.596,63. O SAC paga menos juros porque o saldo devedor cai mais rápido — desde o primeiro mês a amortização é constante (R$ 1.388,89), enquanto no Price os primeiros meses quase não reduzem o saldo.
Onde a parcela aperta no orçamento
A regra de quase todos os bancos é que a parcela não pode comprometer mais que 30% da renda bruta familiar. Isso significa:
- Para usar SAC e pagar R$ 6.133,29 no primeiro mês, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 20.444.
- Para usar Price e pagar R$ 4.908,22 fixos, a renda familiar mínima é R$ 16.361.
Diferença de quase R$ 4.000/mês de exigência de renda. Para muita gente, o SAC só fica disponível com prazo menor (e parcela ainda maior) ou com renda em conjunto. O Price, por ter parcela menor, abre o crédito para faixas de renda mais baixas.
Quando o SAC compensa
- Renda alta hoje, expectativa de cair no futuro (próximo da aposentadoria, por exemplo). A parcela cai ao longo do tempo.
- Você quer pagar menos juros no total e tem folga no orçamento atual.
- Pretende fazer amortizações extraordinárias: o impacto é maior quando o saldo é alto, e no SAC o saldo desce mais rápido.
- Inflação esperada baixa: a parcela decrescente sente menos o efeito de juros reais altos.
Quando o Price faz sentido
- Renda atual no limite: o Price abre a porta de financiamentos que o SAC bloqueia pela parcela inicial alta.
- Expectativa de renda crescente: a parcela fixa pesa menos com o tempo se sua renda cresce.
- Quer previsibilidade absoluta no orçamento: mesma parcela do mês 1 ao 360 simplifica o planejamento.
- Pretende quitar antecipadamente em prazo curto: o ganho de juros do SAC vem nos anos finais; se você quita em 5-10 anos, a diferença é menor.
Amortização extraordinária: redução de prazo ou de parcela
Em ambos os sistemas, você pode amortizar com FGTS ou recursos próprios. O banco oferece duas opções:
- Redução de prazo: diminui o número de parcelas restantes. Mais eficiente para reduzir juros totais.
- Redução de parcela: mantém o prazo, diminui o valor. Melhor para aliviar o orçamento mensal.
Estudos do Banco Central mostram que redução de prazo economiza mais juros em qualquer sistema. A regra do FGTS permite amortizar a cada 2 anos enquanto houver saldo. Use a simulador de amortização para ver o impacto de cada opção.
Outros componentes que sobem o CET
A taxa de juros nominal é só uma parte do custo. O Custo Efetivo Total (CET) inclui:
- Seguro de Morte e Invalidez (MIP): 0,025% a 0,05% sobre o saldo devedor mensal.
- Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI): percentual sobre o valor do imóvel, geralmente 0,01% a 0,03% ao mês.
- Tarifa de administração: R$ 25 a R$ 50 por mês, dependendo do banco.
- Avaliação do imóvel: R$ 3.000 a R$ 5.000, pagos no início.
Em média, o CET é 1,5 a 2,5 pontos percentuais acima da taxa de juros nominal. Um financiamento que apresenta “11,5% a.a.” tem CET típico de 13-14% a.a. Esse é o número que deve ser comparado entre bancos, não a taxa nominal.
Conclusão prática
Se você pode pagar a parcela inicial do SAC sem sacrificar reserva financeira, SAC é matematicamente melhor — economiza R$ 410.597 no cenário desta análise. Se a parcela inicial do SAC não cabe no orçamento ou exige sacrifício de outras prioridades (reserva, saúde, educação dos filhos), Price viabiliza a compra sem inviabilizar o resto da vida financeira.
Refaça a conta com seus próprios números nas ferramentas:
- Simulador de amortização SAC x Price
- Simulador de financiamento com FGTS e CET
- Comparativo alugar vs financiar
- Custo total de comprar imóvel
- Calculadora de ITBI
Fontes: Lei nº 9.514/1997 (SFI), Lei nº 4.591/1964 (SFH), normas Banco Central do Brasil sobre financiamento imobiliário. Os valores de exemplo são ilustrativos — a taxa real depende de cada operação e da pontuação de crédito do tomador.